Proč jsou ceny nemovitostí, které se na první pohled jeví jako velmi podobné, často diametrálně odlišné? Od čeho se odvíjí a na koho se obrátit pro získání přesné hodnoty? Všechny odpovědi na důležité otázky ohledně odhadů najdete v následujících řádcích.
Jaké faktory mají vliv na cenu nemovitosti?
Ještě než se zaměříme na jednotlivé druhy odhadů ceny nemovitosti, si objasněme, jaké proměnné hrají při výpočtu klíčovou roli.
Cena nemovitosti závisí především na výměře. Udává se v metrech čtverečních a počítá se do ní také prostor mimo interiér (balkon, lodžie, terasa, pozemek atd.). Výměra interiéru má obvykle výrazně větší hodnotu než ostatní části nemovitosti. Obvykle platí, že čím prostornější nemovitost je, tím vyšší je i odhadní cena.
Čtěte také na DESÍTKA.cz:
Homestaging, aneb jak prodat prodat nemovistost efektivně
Mezi další kritéria ovlivňující cenu nemovitosti patří její celkový stav (tzn. stav elektroinstalace, oken, střešní krytiny…), způsob vytápění nebo to, zda prošla rekonstrukcí či nikoliv.
A konečně lokalita, což si prodejci i kupující mnohdy neuvědomují. Právě ta se může na ceně bytu, domu či jiné nemovitosti projevit zcela zásadním způsobem. V praxi jsou důležitými parametry občanská vybavenost, dopravní dostupnost, územní plán a chystané změny.
Kdo odhad ceny nemovitosti provádí?
Za kým musíte zajít, abyste získali odhad ceny nemovitosti? Logicky záleží na účelu, za jakým ho potřebujete.
Pokud bychom odhadce hodnotili na základě odbornosti, první místo by připadlo soudním znalcům. Ze zákona jsou oprávněni vydávat znalecký posudek, který je zapotřebí například při vypořádání majetku v rámci rozvodového řízení, exekuce nebo soudního sporu. Služby soudních odhadců jsou nejdražší, proto se při prodeji nemovitosti běžně nevyužívají.
V případě prodeje či koupě nemovitosti jsou obvykle vyžadovány služby odhadců, kteří tuto činnost vykonávají na základě vázané živnosti. Mnohdy působí v realitních kancelářích. Jejich odhady se využívají také pro dědické řízení.
Služby odhadců-živnostníků jsou levnější, a někdy dokonce i zcela zdarma. Jako příklad lze uvést renomovanou realitku MAXIMA REALITY, která nabízí bezplatný odhad ceny bytu, domu, pozemku či jiné nemovitostí online. Stačí vyplnit dotazník, což je otázkou několika minut, a poté vyčkat na vyhodnocení.
A je zde ještě jeden typ odhadu – bankovní. Mají ho na starost bankovní odhadci a využívá se pro účely získání hypotéčního úvěru. Zajímavostí je, že částka bývá stanovena o 10-20 % níže, než kolik činí reální tržní hodnota nemovitosti. Banky se tímto způsobem kryjí pro případ, že by chtěl dotyčný splatit úvěr v plné výši prodejem daného objektu.
S jakými cenami nemovitostí se můžete setkat?
Cena nemovitosti se mění v závislosti na čase a zároveň jde ruku v ruce s účelem prováděného odhadu. Neznamená to nic jiného, než to, že nemovitost může být oceněna různými způsoby. V praxi se můžete setkat s následujícími pojmy:
Tržní neboli obvyklá cena – částka, za kterou na realitním trhu běžně pořídíte nemovitost s podobnými parametry. Vždy závisí na čase a lokalitě.
Kupní cena – jde o částku, za kterou se nemovitost reálně prodá. Může být stejná jako nabídková cena (tj. cena, za kterou dá prodávající nemovitost do nabídky), ale také nižší, pokud se s kupujícím dohodne na slevě. Pokud se prodávajícímu podaří prodat za více, než kolik v daném čase činí tržní cena, může hovořit o výhodné transakci.
Cena zadlužitelná – s touto cenou se setkáte v bance při sjednávání hypotéky. Jak bylo zmíněno výše, je i o pětinu nižší než kupní cena. S tím by měl kupující počítat a disponovat prostředky pro dorovnání.
Setkat se můžete také s cenou zjištěnou neboli administrativní. Určuje ji tzv. oceňovací předpis vydávaný Ministerstvem financí. Účelem dokumentu je stanovit částku tak, aby nedošlo k daňovému zvýhodnění či znevýhodnění plátce oproti ostatním.
