Česká národní banka zpřísnila podmínky hypoték v dobré víře, že zamezí přehřátí trhu s bydlením. To je samozřejmě její role ve státních strukturách, ale proti tomu stojí zájem o vlastní bydlení prakticky všech vrstev obyvatelstva České republiky. Hypotéka je teď méně výhodná, a proto je nutné sehnat zbylé peníze jinde než v hypoteční bance.
Pro běžné klienty není zpřísnění podmínek pro hypotéky zničující, ale pro zájemce o dům či byt v osobním vlastnictví, kteří jsou finančně na hraně, se nejedná o nic příjemného.
Abyste se nedostali do dluhů
Nejzásadnější překážky pro sjednání hypotéky u komerční banky klade Česká národní banka tyto:
* Hypotéky se v zásadě poskytují pouze na 80 % celkových nákladů stavby nebo koupě nemovitosti. Výjimečně lze získat až 90 %.
* Hypoteční banky mohou půjčovat peníze jen do výše devítinásobku ročního příjmu žadatele a měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu.
Tato přísná omezení chrání nejen celou českou ekonomiku, ale také banky a konec konců i žadatele o hypotéku. Půjčka by totiž měla být přiměřená jejich finančním možnostem. Pokud by banky půjčovali i těm, kterým by normálně nepůjčily, a do zástavy by braly nadhodnocené domy, lidé by časem přestali splácet hypotéky a chtěli tyto domy prodat. Jenže by zjistili, že ceny domů klesají a nedokáží z nich zaplatit ani hypotéku, natož aby na tom vydělali. Přesně tak začala světová finanční krize před 10 lety, kterou spustila hypoteční krize v USA.
Nicméně není úplně jasné, jak se stavět k doporučení, aby banky 100% nefinancovaly soukromé bydlení. Komerční banky obvykle doporučují vzít hypotéku a doplnit ji druhým úvěrem a profinancovat tak koupi bytu bez jediné koruny v kapse.
Nejde jen o spočítané peníze
Jak získat peníze na 20 % z ceny nemovitosti, které nepokryje hypotéka?
Financovat je lze nebankovními půjčkami, spotřebitelským úvěrem, stavebním spořením, půjčkami v rámci rodiny nebo od přátel. Každá možnost má své silné pro a proti. Při tom nelze kalkulovat pouze v rámci matematických vzorečků a úrokových počtů. Půjčujete si peníze na polovinu života!
Základem je samozřejmě pečlivý propočet úroků, poplatků, ceny vybrané nemovitosti a také daní, které s jejím nabytím souvisejí. V tom se samozřejmě nejlépe orientuje kvalifikovaný finanční poradce.
Na vašem odhadu už potom zůstává, jaké máte vztahy s příbuznými, kteří by vám půjčili, anebo by se aspo?? zaručili za vaše dluhy. Zvažte, co by se mohlo stát, kdybyste přestali splácet a banka po nich chtěla své záruky.
V daleké budoucnosti bude záležet také na politickém vývoji naší země, Evropy i celého světa. Měli byste také uvážit, zda budete za 20 či 30 let vydělávat tolik, jako dnes.
Výpočet hypotéky tedy vyžaduje mix racionální matematické úvahy s odhadem budoucího vývoje, který se částečně podobá věštění z křišťálové koule.
6 podmínek pro získání hypotéky
Každá banka vychází ze stejných kritérií, ale dává jim různou váhu při rozhodování, kolik peněz a za jakých podmínek klientovi poskytne (tzv. skóring). Z drobností se lze obvykle vykoupit vyšší úrokovou sazbou.
1. Kolik je vám let?
Banky půjčují jen lidem ve věku 18 – 65 let, výjimečně až do 70 let. Mladší nejsou způsobilí k právním úkonům. Starší buď mají blízko ke smrti, anebo do důchodu, ze kterého hypotéku neufinancují.
2. Kolik vyděláváte?
Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Požadovaná výše čistého měsíčního příjmu závisí na výši hypotéky, splatnosti a měsíčních splátkách. Zaměstnanci dokládají potvrzení o příjmu vystavené mzdovou účtárnou. Zárove?? dokládají, že nejsou ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Živnostníci a další osoby samostatně výdělečně činné dokládají příjmy posledními dvěma da??ovými přiznáními.
3. Nesplácíte řádně?
Banky poskytují hypotéky pouze lidem bez dluhů. Pokud vás najdou v rejstřících dlužníků BRKI, NRKI, nebo Solus, jste bez šance. Jestli jste v exekuci nebo insolvenci, na hypotéku také zapome??te. Banky přihlížejí k záznamům přibližně 5 let do historie. Starší je nezajímají. Některé banky tolerují menší prohřešky při splácení dluhů, ale účtují si za to vyšší úroky.
4. Nedlužíte někde?
Při žádosti o hypotéku je vhodné být bez finančních závazků, jako jsou půjčky, kontokorenty, kreditní karty či spotřebitelské úvěry. Banky se obávají, že potom by nebyla hypotéka na prvním místě, kdybyste se museli rozhodovat, co budete splácet jako první. Banky proto do skóringu zahrnují i nevyčerpané kontokorenty a kreditní karty, neboť k nim má jejich majitel stále přístup.
5. Ručíte bytem či domem, ale to nestačí!
Hypotéka je úvěr s ručením nemovitostí, kterou si kupujete nebo budujete. Banka ji má tedy v zástavě. Nemůže vám na ni ovšem půjčit více než 80 % celkové částky, a proto zbylých 20 % musíte dofinancovat z vlastních úspor, případně dát bance do zástavy ještě jinou nemovitost. Ta by měla být bez dalších zástav, věcných břemen a nemělo by být zpochybněno vlastnické právo, ať už patří komukoliv.
6. Bydlíte v Česku?
Nemusíte mít české občanství, ale banky požadují po Češích aspo?? trvalý pobyt, po občanech Evropské unie alespo?? přechodný pobyt a cizinci z ostatních zemích musejí individuálně dokazovat trvalý pobytu, případně české občanství.
O jaké peníze zhruba jde
Hypoteční úvěr financuje na 20 až 30 let dopředu a zárove?? se jedná o poměrně velké peníze. Počítá se tedy s každou setinou procenta a každým poplatkem.
Česká národní banka zvedla úrokovou sazbu, za kterou si půjčují peníze komerční banky na 1,5 %. To má vliv na ceny komerčních úvěrů a tedy i hypoték. Důvodem zvýšení jsou obavy z příliš slabé koruny.
Znamená to, že vloni byly hypotéky úročeny pod 2% p.a., ale letos už 2,5% p.a. a očekává se další růst.
Daně, poplatky, ale také úlevy
Při koupi nemovitosti nezapome??te na další nutné výdaje. Kupující platí da?? z nabytí nemovitosti ve výši 4 % do čtvrt roku od přepisu na katastru. Realitní kancelář si obvykle bere provizi 3 až 5 %. Podle ceny nemovitosti se řídí poplatek notáři či advokátovi za sepsání kupní smlouvy.
Vláda, která si je vědoma, že na hypotéky po zásahu České národní banky mnoho lidí nedosáhne, vyčlenila 600 milionů korun na půjčky pro mladé rodiny do 36 let na koupi či rekonstrukci domu nebo bytu. Výše půjčky je stanovena maximálně 2 miliony korun s jednoprocentní úrokovou sazbou garantovanou po dobu 20 let. Úvěr lze kombinovat s hypotékou. Pro letošek už je žádostí tolik, že pravděpodobně bude tato částka vyčerpána beze zbytku.
Je samozřejmě velká otázka, jak se stát k hypotékám chová, když na jedné straně brzdí půjčování peněz za komerčních podmínek a na druhé sám půjčuje za výrazně lepších podmínek.