Ve většině měst a obcí najdeme budovy, která zejí prázdnotou a chátrají. Praha 10 není výjimkou. Zájem o jejich koupi, zpravidla za cenu pozemku, roste. Prodej těchto nemovitostí ale bývá komplikovaný. Z jakých příčin budovy nejčastěji chátrají?
Pořídit dnes 200metrový dům v pražské Zbraslavi či Kolodějích za cenu okolo 6 milionů korun, je při dnešních vyšponovaných cenách úplný nesmysl. Přesto takové nemovitosti mezi inzeráty najdeme, jedná se totiž o stavby vhodné už jen ke strhnutí a kupující platí za hodnotu lukrativního pozemku. „K té musí samozřejmě připočítat náklady na demolici. I tak ale poptávka po těchto nemovitostech stoupá. Důvodem je nedostatek pozemků vhodných ke stavbě rodinného domu mimo satelitní lokace hlavního města,“ říká k tomu Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality.
Exekuce, dluhy, hádky
Domů, které nikdo neobývá, jsou v Česku tisíce. „Obecně bych řekl, že jsou nemovitosti opuštěné z několika základních důvodů. Většina objektů chátrá, protože jejich majitelé nemají peníze na to, se o ně starat. Často bývají i zadlužení, čelí exekucím. Tyto situace není vůbec snadné vyřešit. Když se najde kupec, bývá administrativně i časově náročné všechny dluhy vyplatit,“ konstatuje Jan Martina.
Chátrají podle něho také nemovitosti s více majiteli, kteří se nedokážou dohodnout. Zde se často jedná o domy, které dohromady zdědí několik rodinných příslušníků. „Setkáváme se i s případy, kdy majitel o objekt nepečuje, protože to ani nemá v plánu. Hodnotu pro něho má pozemek, na němž stavba stojí, a je pro něho snazší nechat dům spadnout, než se trápit s nějakými nájemníky, případně památkáři,“ pokračuje Jan Martina.
Prázdné činžáky jako investice
Zvláštní skupinou neobydlených nemovitostí jsou celé činžovní domy, kterých je jen v Praze minimálně kolem 30. „Ty se ale nikdo nesnaží prodat, majiteli bývají právnické osoby a domy jsou zakonzervované s tím, že se jedná o investiční nemovitosti, se kterými má být v budoucnu různě naloženo,“ říká Jan Martina.
Koupě zchátralé stavby, respektive pozemku, na kterém stojí, může být výhodná. Na zajímavé ceny lze dosáhnout například v dražbách, ve kterých tyto nemovitosti často končí. „Dražby skutečně nabízejí šanci nabytí nemovitosti za výhodnější cenu. Vždy je ale nutné zkontrolovat si, o jakou dražbu se jedná, kterým právním předpisem se řídí. Seznámit se, pokud je to možné, s draženou nemovitou věcí, prostudovat dražební vyhlášku, list vlastnictví nemovitosti a pochopitelně znalecký posudek. Pro laika nemusí být takový nákup snadný a je dobré poradit se s odborníkem,“ říká k tomu Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.
Kdo má hluboko do kapsy?
Komplikované bývají i prodeje chátrajících objektů běžnou formou. „Velkým problémem bývají zmíněné dluhy majitele a s nimi spojené exekuce. Dále je pro kupující stranu problematická otázka financování.
V těchto případech jsou totiž i kupující často lidé, kteří mají hluboko do kapsy a plánují si zchátralou nemovitost svépomocí postupně rekonstruovat. Banky jim na to ale neposkytnou hypotéku,“ přibližuje Jan Martina s tím, že prodeje zchátralých nemovitostí často blokují také představy majitele o její hodnotě. „Pozemek, na němž se nachází ruina, může mít ale i jednu velkou výhodu. Nový majitel totiž nemusí komplikovaně vyřizovat stavební povolení, protože zkrátka nahlásí pouze rekonstrukci. To ale platí jen v případech, že příprava na tuto rekonstrukci, tedy úklidové až demoliční práce, nepředstavuje velkou investici,“ dodává.